江苏高院：优先受偿权范围不以他项权证记载债权数额为限，他项权证记载债权仅是主债权，以抵押合同确定优先受偿权范围

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裁判要旨

优先受偿权范围不以他项权证记载债权数额为限，他项权证记载债权仅是主债权，以抵押合同确定优先受偿权范围

实务要点

第一、我们注意到，《全国法院民商事审判工作会议纪要》58.【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

江苏高院评价“根据《物权法》第十二条第一款第三项“登记机关应当履行下列职责，如实及时登记有关事项。”的规定，不动产登记部门仅可如实登记当事人约定的事项，其本身并不能创设权利。”换言之，登记部门应当登记当事人抵押担保范围，仅登记了债权金额，该项登记并非担保范围的登记，且与抵押合同约定不一致。

第二、本案执行复议裁定撤销徐州中院的执行裁定，一并确认抵押权人优先受偿权金额。该裁定明确指出原执行裁定仅以抵押登记的债权金额确定优先受偿没有事实根据和法律依据。该案争议焦点为依据抵押合同约定的担保范围所确定的债权数额（执行依据金额）与抵押他项权证记载的债权数额不一致，他项权证记载的债权数额能否作为优先受偿权金额。此类案件在实务中存在较大分歧，也存在不同裁判标准。江苏高院评价“虽然上海市房地产市场管理部门进行公示登记的《上海市房地产登记簿》中记载抵押权为郑戴勇享有的债权数额是340万元，但债权数额340万元也仅是抵押权本金数额，而不是抵押权的全部范围。在该合同当事人对于抵押担保范围均不存在异议的情况下，徐州中院仅以抵押登记不动产登记簿的债权数额340万元做为当事人的抵押担保范围没有事实与法律依据。” 

第三、《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。为何执行复议裁定认为抵押登记债权数额340万元也仅是抵押权本金数额，而不是抵押权的全部范围。核心在于他项权证仅记载债权数额是否等于抵押合同的担保范围。我们注意到，《房屋登记办法》第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。抵押登记博仅记载被担保债权的数额。住建部根据《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》规定，印发《房屋权属证书、登记证明填写说明》。《房屋他项权证》填写说明仅规定“债权数额”应填写的内容，未规定“担保范围”填写说明。即一般抵押权填写登记簿记载的被担保的主债权的数额；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的最高债权额。另外《物权法》第一百八十五条抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。从该规定第（一）项中“被担保的债权数额”与第（四）项“担保的范围”为两项不同的合同条款内容分别规定，被担保债权的数额或被担保主债权的数额与担保范围并非相同概念，登记机关在他项权利凭证所记载的债权数额，并不等同于担保范围。

第四、多数实证案例显示不以抵押登记他项权证记载的债权金额为担保责任的最高限额以及确定优先受偿权金额。最高人民法院（2015）执复字第38号执行裁定书认为：《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。最高人民法院（2016）最高法民申2895号民事裁定书认为：他项权利证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定，本案并不符合该种情形。主张原判决没有认定其仅应在280万元限额内承担抵押担保责任，不能成立。（2013）沪一中民六（商）终字第315号认为：一般抵押权设立登记的，权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，法院应当予以支持。

案情介绍

一、宏宇公司与苏洋公司、热力公司、牛晓东、黄圣方分期付款买卖合同纠纷一案，徐州中院作出民事调解书。在执行过程中，对被执行人黄圣方案涉房产拍卖，买受人滕振远以最高价692.6万元竞得。徐州中院裁定房屋归滕振远所有，并解除房屋之上的抵押权人郑戴勇他项权。

上海市黄浦法院向徐州中院发协助执行函，函中明确郑戴勇优先债权即抵押权范围包含借款本金340万元、利息1891193元、公证费1700元、律师费300000元，共计5592893元。郑戴勇可就上述拍卖款中的5592893元优先受偿。

2013年5月3日，郑戴勇（甲方）与借款人黄圣方（乙方）及抵押人黄圣方、徐翠兰、黄帅、黄伟信（丙方）签订了《房地产借款抵押合同》，该合同第五条约定抵押房地产担保范围是“丙方提供抵押担保的范围包括本合同项下的所有借款本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、公证费、执行偶、律师费、差旅费、抵押财产处置费用等其他费用。”该合同项下的抵押物已经依法办理了房地产抵押登记。2013年5月4日，上海市奉贤公证处做出（2013）沪奉证字第1581号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，确定上述合同属实，并赋予其具有强制执行效力。

徐州中院向郑戴勇发出书面《通知书》“本院（2015）徐执恢字第00028号案件，执行过程中，对黄圣方等人位于上海市河南南路房产进行了评估、拍卖，拍卖价款为692.6万元，鉴于你对该案房屋享有抵押权，登记公示的抵押权为340万元，故你有权以该房屋拍卖款在340万元范围内优先受偿。如有异议，应在接到本通知之日起10日内书面向本院提出，逾期本院将依法处理。”

二、徐州中院认为，人民法院的执行依据是生效判决书、调解书等法律文书，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效法律文书确定的优先受偿范围来执行。上海市奉贤公证处出具（2015）沪奉证执行字第026号执行证书仅注明了债权范围及抵押人愿意以房产作抵押的意思表示。执行证书并没有确定优先受偿的范围，根据上海市房地产登记簿《房地产抵押状况信息》（NO201301168652）显示抵押房产明确记载的债权数额为3400000元。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准。故郑戴勇应在3400000元的范围内优先受偿。裁定驳回异议人郑戴勇的异议请求。

裁判要点与理由

江苏高院认为，郑戴勇复议主张其享有对案涉房产享有优先受偿权的范围应以三方签订的《房地产借款抵押合同》约定的内容为准，而不能仅以不动产登记薄上所记载的340万元数额为限，有事实与法律依据，应予支持。理由是：

一、执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决书、调解书、裁定书确定的优先受偿范围执行。公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书亦是人民法院的执行依据。郑戴勇享有的抵押权范围应当按照公证的债权文书确定的优先受偿范围执行。本案中，上海市奉贤公证处做出（2013）沪奉证字第1581号《具有强制执行效力的债权文书公证书》明确赋予了三方签订的《房地产借款抵押合同》具有强制执行效力。而该《房地产借款抵押合同》第五条明确了抵押房地产担保范围包括了“丙方提供抵押担保的范围包括本合同项下的所有借款本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、公证费、执行偶、律师费、差旅费、抵押财产处置费用等其他费用。”因此，本案中郑戴勇就案涉房产享有优先受偿范围不限于340万元本金，还应包括合同所约定的利息、公证费及律师费等其它费用。

二、根据《物权法》第十二条第一款第三项“登记机关应当履行下列职责，如实及时登记有关事项。”的规定，不动产登记部门仅可如实登记当事人约定的事项，其本身并不能创设权利。因此本案中，案涉《房地产借款抵押合同》的当事人依据该合同在上海市房地产市场管理部门依法办理了房地产抵押登记手续，该合同亦明确约定“抵押担保的范围包括本合同项下的所有借款本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、公证费、执行偶、律师费、差旅费、抵押财产处置费用等其他费用。”虽然上海市房地产市场管理部门进行公示登记的《上海市房地产登记簿》中记载抵押权为郑戴勇享有的债权数额是340万元，但债权数额340万元也仅是抵押权本金数额，而不是抵押权的全部范围。在该合同当事人对于抵押担保范围均不存在异议的情况下，徐州中院仅以抵押登记不动产登记簿的债权数额340万元做为当事人的抵押担保范围没有事实与法律依据。

三、上海市奉贤公证处（2015）沪奉证执行字第026号《执行证书》，该证书中确定执行范围是“借款本金340万元及自2013年9月4日起全部借款本金清偿之日止的利息（利息计算方式为3400000元×1.85%月÷30×实际天数）、公证费人民币1700元及律师费”，郑戴勇要求按上述计算方法优先受偿5592893元有事实与法律依据。

综上所述，复议申请人郑戴勇认为其享有对案涉房地产享有优先受偿权的范围应以《房地产借款抵押合同》约定的内容为准，而不能仅以不动产登记薄上所记载的340万元数额为限，有事实与法律依据，应予支持。徐州中院（2017）苏03执异10号异议裁定郑戴勇仅应在340万元范围内享有优先受偿权，事实法律依据不足，应依法予以撤销。

裁定撤销江苏省徐州市中级人民法院（2017）苏03执异10号号执行裁定。郑戴勇有权以上海市河南南路1009弄3号301室房产拍卖款在人民币5592893元（截至2016年2月22日）范围内优先受偿。

标签：执行异议丨执行复议丨担保范围丨登记债权丨优先受偿权
案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏执复187号“徐州宏宇燃料有限公司与徐州苏洋环保热电有限公司、徐州北区热力有限公司等分期付款买卖合同纠纷执行裁定书”（审判长李晶审判员赵建华审判员苏峰），载《中国裁判文书网》（20171023）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《物权法》

第十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第一百七十三条  担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

第一百八十五条  设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。

第二百零三条  为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》

第六十一条  抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

《房屋登记办法》

第四十四条  对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
（二）被担保债权的数额；
（三）登记时间。

《江苏高院民二庭关于当前商事审判若干问题的解答》

6、问：在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会发生权利受偿范围和顺位的冲突，应当如何处理？
答：房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《物权法》第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。

《江苏高院关于执行疑难问题的解答》

14、抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权仅为本金部分，其他相关债权人认为抵押权人仅能就本金部分优先受偿，从而提出执行异议，应当如何处理？
答：抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。

《江苏高院关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》　

执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。
抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的，其优先受偿的债权数额如何确定，倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准，没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

58.【担保债权的范围】
以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

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